知识战“役”：疫情之下，如何买房？

1月27日，山东省住房和城乡发展部关于在预防和控制新的冠状病毒肺炎流行方面做得很好，并认真地实施Xi Jinping的重要演讲的精神，重要的说明，党中央委员会和国务院的指示以及根据省级党委员会和省政府的工作安排以及“山东省公共卫生紧急计划”的相关规定的指示和部署要求在I级响应期间，向全省的房地产开发企业，房地产服务企业和房地产租赁机构发出了一项倡议，并针对山东省的房地产行业特别呼吁，在流行病预防和预防方面做得很好控制权，建议房地产开发公司暂时停止销售办公室的销售活动，并在流行病之后恢复。

看到新的肺炎流行仍在传播中，许多准备购买房屋的人非常焦虑，呆在家里，无法去现场观看。如果我签订合同该怎么办？ 1月28日，山东有许多品牌房地产公司的流行房地产项目。在流行病期间，购房者可以在线销售办公室检查该物业的特定信息并购买房屋。所有房地产开发公司都启动了以下销售方法：

第一种类型：客户提供他/她的电子邮件。该公司将订阅书的扫描副本发送到客户的电子邮件中。客户通过电子邮件回复：“由于流行病的预防阶段，我无法访问并通过订阅程序。我已经充分阅读并了解项目建设订阅书的相关内容。以及自愿XX House，同意签署此书XXX Co.，Ltd。的建筑订阅信，2020年，2020年，自愿将XXX元素存款转移到XX Company的指定帐户，并履行根据订阅信，重新签名订阅信件在订阅信中同意的义务相关的信息之后的信息是客户的身份证，带有手持式ID卡的转移凭证和视频。强调其他项目。

第二种类型：在流行病期间，根据正常签名过程进行订阅和签署阶段的购买信息。客户必须提交购买信息。如果条件允许，请写下订阅信，订阅信和订阅信，并在没有条件的情况下确认订阅信。信件，公司指定的帐户信息和订阅的信息以PDF格式发送给购房者。购房者签署订阅信和订阅确认信，并将其发送回扫描的副本或照片文件。正常业务恢复后，通知客户去指定的位置申请纸张订阅和合同确认。

第三种类型：在流行病期间购买房屋所需的所有材料将通过邮件交付给客户。

一些房地产公司同意在流行病的特殊时期订阅或签署合同，无条件退房和退款。

随着在线购房的兴起，房屋卖家，代理商和购房者将有自己的担忧。那么，需要注意的法律问题是什么？

1。电子合同和电子签名的法律效果是什么？

根据中华人民共和国的合同法，中华人民共和国的电子签名法和其他相关法律，电子合同是一种书面合同，合同的形式本身不会影响合同。如果购房者和开发商或中介机构签署的电子合同是双方的真正意图，并且不违反法律和行政法规的强制性有效性规定，则应确定电子合同是合法和有效的。任何符合法定要求的合同，无论是书面，口头还是其他形式，都具有法律效力，并且对双方都有约束力。

根据中华人民共和国的电子签名法第3条，如果当事方同意电子签名，则电子签名应有效。

相关法规：

“中华人民共和国的合同法”

第10条第1款签订合同的当事方应写，说话和其他形式。

第11条：书面形式是指合同，信件和数据消息（包括电报，电费，传真，电子数据交换和电子邮件）的形式，可以切实地表达包含的内容。

“最高人民法院关于修正案的裁决”

第14条电子数据包括以下信息和电子文件：（1）网页，博客，微博和其他网络平台发布的信息； （2）网络应用程序服务的通信，例如手机短信，电子邮件，即时通信和通信组。信息; （iii）用户注册信息，身份认证信息，电子交易记录，通信记录，登录日志和其他信息； 4）电子文件，例如文档，图片，音频，视频，数字证书，计算机程序； （v）其他是数字化信息，可以证明案件的事实是以形式存储，处理和传输的。

第15条：如果该党使用视听材料作为证据，则应为存储视听材料提供原始载体。

如果当事方将电子数据用作证据，则应提供原始数据。由电子数据生产商制作的副本，该副本与原始数据或可以显示和鉴定的其他输出介质直接从原始的或直接从电子数据或其他输出介质中进行打印，应视为电子数据的原始。

中华人民共和国的电子签名法

第3条有关民事活动中的合同或其他文件，文件和其他文件，当事方可能同意使用或不使用电子签名或数据消息。

双方同意使用电子签名或数据消息，而法律效应不应仅仅是因为它们使用了电子签名或数据消息。

以下文件不适用于前面段落的规定：

（1）涉及婚姻，收养，继承等的个人关系；

（2）它涉及停止公用事业，例如供水，供暖供应和天然气供应；

（iii）其他情况不适用于法律和行政法规规定的电子文件。

第13条如果电子签名同时满足以下条件，则应被视为可靠的电子签名：

（1）当电子签名生产数据用于电子标志时，它是电子签名独有的；

（2）签名期间的电子签名生产数据仅由电子签名控制；

（iii）可以发现签名后对电子签名的任何更改；

（iv）可以发现签名后的内容和形式的任何更改。

双方还可以选择使用符合商定条件的电子签名。

第14条可靠的电子签名具有与手写签名或密封件相同的法律效果。

第15条电子签名应正确保留电子签名生产数据。当电子签名知道电子签名生产数据已丢失或可能丢失时，它将立即告知相关方并终止使用电子签名生产数据。

第16条如果电子签名需要第三方身份验证，则应由根据法律建立的电子身份验证服务提供商提供认证服务。

第17条：提供电子认证服务时，应满足以下条件：

（1）获得公司合法人身份；

（2）有适合提供电子认证服务的专业和技术人员和管理人员；

（iii）拥有适合提供电子认证服务的资金和商业场所；

（iv）具有符合国家安全标准的技术和设备；

（5）与国家密码管理机构一起使用密码的证明；

（vi）其他条件由法律和行政法规规定。

因此，律师提醒各方在签署在线合同时要注意以下几点：

1。进行在线通信的所有电子数据和通信跟踪都应保留原始运营商；

2。之后不得删除或删除所有交换信息，并且内容均应保持完整；

3。确保电子数据尚未更改，可以随时检索和使用；

2。网站是真实的和合法的吗？

在现实生活中，网站链接在消费者在网站上购物的一部分费用后再次进行检查时，无法打开网站链接。我们应该如何处理这种情况？

首先，常规网站有网站注册号。购房者可以通过“ ICP/IP地址/域名信息归档管理系统”中的域名或注册号检查网站所有者信息，以查看它是否与网站显示信息匹配。

其次，根据“中华人民共和国的电子商务法”，电子商务平台运营商应继续宣传平台服务协议和交易规则信息或链接上述信息的徽标，以其主页和房屋的重要位置和房屋链接买家可以查看和下载以确认。

最后，可以在“国家企业信贷信息披露系统”中检查网站所属公司的业务许可。

相关法规：

“中华人民共和国的电子商务法”

第33条：电子商务平台运营商应继续在其主页上以突出的位置宣传平台服务协议和交易规则信息或链接上述信息的徽标，并确保运营商和消费者可以方便，全面地阅读和下载。

律师建议，如果卖方在在线购买过程中向买家发送相关信息，建议公司发送订阅信，订阅信的手写确认信，公司指定的帐户信息和订阅信息官方电子邮件地址；

3。网站，应用程序促销和客户服务答案和承诺的有效性是什么？

（1）网站和应用程序促销图片通常是开发人员制作的促销广告。一些促销图片，AR图像，介绍等可以被确认为要约，并成为购房合同的一部分，并且可以产生法律效果。

网站和应用程序促销图片通常反映出信息，例如财产外观图片，社区的整体布局图片，价格，位置，房屋类型，计划支持设施，优惠条件和投资者。根据最高法院的司法解释，如果合法确保促销海报本身具有法律效力。促销图片中的具体内容可以清楚地写入商业住房销售合同中，也可以促销海报内容是对住房销售合同的附件，以限制开发商的虚假宣传，后来违反合同。

即使没有就促销图片达成协议，我们也必须在购买房屋时屏幕截图网页，应用程序和其他促销内容，记录屏幕截图等。将来，它可能是赢得诉讼的关键证据。

如果开发人员非常清晰，具体地编写这些材料，并且确定内容，例如“免费装饰的最佳装饰”，“绿色区域到达多少”，依此类推，这些内容将产生重大影响关于房屋价格以及买家是否购买房屋。影响，即使这些内容未写入合同中，开发商也必须兑现。

因此，必须保留一些重要的广告。如果将来存在争议，则可以用作证据。

（2）如果已签署的“商业住房预售合同”或其他协议就同一问题签订了不同的协议，则可能被视为合同变更。

根据第77条，《合同法》第1款，即使开发商销售人员的承诺可以被视为开发商的承诺，如果先前的承诺与书面的“商业住房预售合同”有关，或者其他协议与其他协议有关关于同一问题的不同协议，可以认为后者改变了前者，后者将占上风。

相关法规：

“关于最高人民法院在商业住房销售合同中的纠纷中适用法律的几个问题的解释”

第3条的销售广告和商业住房的促销材料是邀请的邀请，但卖方在商业住房开发计划范围内对房屋及相关设施做出了特定的解释和承诺，并对结论产生了重大影响商业住房销售合同和住房价格的确定。影响应被视为要约。即使商业住房销售合同中未包括声明和承诺，也应将其视为合同的内容。如果当事方违反，他们应承担违反合同的责任。

“中华人民共和国的合同法”

第77条当事各方在达成协议时可能会更改合同。

4.如果购房者声称开发商的销售人员做出了一些对他们有益的承诺，谁会承担举证责任？我们应该如何提供证据？

如果购房者声称开发商的销售人员做出了一些对他有益的承诺，则购房者需要提供证据：

（1）做出诺言的人是开发人员的销售人员。如果销售人员是开发商的雇员，则通常有必要提交社会保障记录和提供证据的其他手段；如果销售员是中介公司的雇员，除了提交中介公司员工的社会保障记录以证明该雇员是中介公司的雇员，还必须提交委托中介公司的支持文件向卖房子。

（2）销售人员做出的具体承诺。在这方面，通常有必要通过提交有记录的证据和出现在法院作证的证人来证明这一点。

（3）当时销售办公室的沙桌，建筑书籍，模型房屋等与销售人员的承诺一致。注意：上述证据方法只是对总体情况的简单解释。

相关法规：

民事诉讼法

第64条各方有责任为其主张提供证据。人民法院应调查并收集证据，证明当事方及其诉讼代理由于客观原因或证据表明人民法院认为审理此案是必要的。人民法院应根据法定程序进行全面和客观地审查和验证证据。

第90条：当一方根据提起诉讼的事实或对方诉讼所基于的事实提起诉讼时，除非法律另有规定，否则他应提供证据证明这一点。如果各方未能提供证据，或者证据不足以在做出判决之前证明其事实主张，那么负担有证据的当事方承担不利后果。

“最高人民法院关于民事诉讼中的证据的几项规定”

第2条各方负责提供证据，以证明诉讼请求所基于的事实或另一方诉讼请求所基于的事实。如果没有证据，或者证据不足以证明当事方的事实主张，则具有举证责任的一方将承受不利的后果。

5。如果网站或应用程序和在线咨询不符合实际情况，是否构成虚假宣传？

房地产开发商对虚假广告承担民事责任的必要条件是什么？

（1）房地产开发人员发布了虚假的广告。购房者应该能够证明广告的内容是错误的或部分错误的，这是房地产开发商的主观和故意的。这是房地产开发商承担责任的前提。 （2）购房者被欺骗和误导。如果购房者依靠（虚假）广告，并且对广告承诺的内容有期望，那么他就会被欺骗和误导。如果买方知道或应该知道广告的内容是在购买房屋之前是错误的，或者购买者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为它是被欺骗和误导性的。

（3）购房者的合法权利和利益受到侵犯。购房者的合法权利和利益实际上受到了损害，包括财产，金钱和精神。 （4）损害与虚假广告之间存在因果关系。换句话说，是错误的广告欺骗和误导购房者并损害购房者的权利和利益，也就是说，虚假广告与损害之间存在因果关系。如果满足以上四点，可以确定网站或应用程序以及在线咨询信息中存在错误的宣传。

为了获得开发人员的销售人员或中介的承诺或介绍，购房者必须在电话咨询或在线咨询期间记录或进行屏幕截图。如果购房者在综合销售办公室有沙桌图片，建筑书籍，模型房屋图片和房屋AR。如果图像和其他信息有理由相信销售人员的承诺是开发商的承诺，则开发商应负责其销售人员的承诺。

如果开发商销售员的承诺与销售办公室中的沙桌，建筑书籍，模特房等的展示不一致，而买方知道销售员没有代理商的权利，则开发人员不这样做需要对销售人员的承诺承担责任。

6.如何防止在线欺诈？

在在线房屋购买和销售交易过程中，确认物业权的真实性是主要问题。在签署房屋购买和销售合同之前，买方应要求代理商介绍卖方的个人身份文件，结婚证书，房屋所有权证书，房屋购买发票和其他相关材料。买方可以使用此信息进行初步基本审查工作，然后进行有关交易的谈判。它还要求房地产交易中心检查交易室的所有权注册状态kaiyun全站登录网页入口，验证房屋是否已抵押，以及是否由于司法限制而被密封。

如果卖方是开发商，则销售人员必须提供开发人员信息和五个与商业住房有关的证书。 Jinan的购房者可以在“ Jinan Municipal Housing and Runban Rural Development Bureau网站”上验证。

对于在线销售咨询，您需要确定销售人员的身份并检查销售人员的授权。在线销售合同，信息和付款信息均通过电子邮件交换。为了防止在线欺诈，将来无法保护权利，建议购房者验证销售人员的身份信息，例如要求销售人员出示劳动合同，授权信，ID的副本卡可以确定有关身份信息的相关信息；同时，您可以检查开发人员官方网站和官方微信官方帐户上是否有有关在线销售的通知，以确定电子邮件帐户的真实性，等等。

开发人员和受托销售代理还应在官方网站或公共帐户上发布与在线销售有关的信息，以提高在线销售的安全性，并确保公司本身和消费者的合法权利和利益。

7。在签订合同之前，请仔细阅读合同条款，并立即纠正霸道或陷阱的条款。

在线交流中使用的合同版本通常由中介机构和开发人员提供。这样的合同版本是首先起草的格式合同，它将不可避免地免除并减少中介机构和开发商的责任，并向买方施加风险，因此购买房屋的人是那些必须仔细阅读并发现不平等并拥有不平等并拥有不平等的人对自己的严重影响，寻找专业人士来修改遭受不平等的术语并对自己产生严重影响。必须明确同意诸如交货和付款之类的关键条款，并且必须将开发商和中介机构之间的合同违反合同添加到开发商和代理商中，以便中介人受到卖方的约束，而当事方共同承担。违反合同的责任，没有人敢于盲目违反合同。

8.签署房屋购买合同时，请注意“存款”或“存款”

尽管“存款”和“存款”是一个单词不同，但法律后果却大不相同。如果您想使用押金来限制另一方，则必须确认“存款”写在收款说明上，而不是“存款”上。 ”。

“下载”是保证基金。签订合同并支付“存款”后，如果您单方面遗憾没有履行合同，则不能要求退款。如果由于另一方的原因无法履行合同，买方有权要求另一方两次退还存款。

“下载”当前没有“下载”上的明确规定，也没有“下载”的保证本质。该存款仅具有预付款的性质。无论哪个方违反合同，他们都可以要求退款。

9.签署房屋购买合同时应注意什么条款？

合同的规范性质至关重要，与双方的权利和利益有关。一旦合同是错误的，很难保护权利。因此，在签订合同时，您需要注意以下条款：

买方和卖方经过销售合同规定的各种程序的时间应该是一致的；房屋的抵押状况应明确定义，抵押贷款状况和抵押权人本人不应是卖方；清楚是选择“抵押付款”或“一次性付款”，清楚地检查贷款机构并填写解决方案不足的贷款金额和贷款批准金额；主要合同应明确规定房屋的交货时间。如果尚未将家庭注册移出，则将明确规定家庭注册转移时间。

要购买由多个人共享的房屋，所有人都必须同意。在购买由多个人共同拥有的二手房屋时，必须在场。那些不能参加的人需要委托代理商并提供公证的“授权书”。未经所有共同所有人同意签署的合同可能无效。

卖方已婚，两个配偶都需要在场。如果配偶不能出席，则配偶必须提供非股东人签署的签署的“配偶同意证书”；如果配偶是共同所有者，他必须拥有“配偶同意证书”和“授权书”。

如果卖方离婚，他或她需要提供财产司证书（离婚协议，法院判决）。

10。在线房屋购买交易的资金数量很大。如何确保资金的安全？

在线房屋购买很复杂，金额很大，因此付款方式的安全性更值得关注。无论是购房者支付存款，首付还是全额付款，都建议将其直接支付给开发商或卖方。如果支付给中介机构（例如支付宝或微信）kaiyun官方网站登录入口，则必须在合同中指示支架或微信帐户的详细信息，并且中介必须明确收取付款。该法案是重要的合同条款，例如卖方的收款行为。同意违反合同赔偿的条款。如果违反合同，将根据协议对违反合同的责任承担责任。律师建议在转让货币时验证公司的帐户信息并指示货币的性质：XXX（客户名称）用于支付X-House Number订阅付款（房屋购买付款）。

11。关于购买限制

在线房屋购买仅验证购房者的个人信息，并且很难验证它是否符合购买房屋的条件。

12.各方个人信息的机密性

由于在线交易的参与，很难确保当事方的个人信息的安全性。

为了保护购房者的合法权利和利益，并与政府完全合作以赢得与流行病的斗争，吉南律师协会房地产商业委员会的所有成员在流行病期间全天均获得了法律咨询。在购买过程中出现法律问题，所有成员首次提供。法律服务在此特殊时期保护购房者的合法权利和利益。

律师沉Qiu

作者资料：

Shen Qiu是Shandong Haocai律师事务所常任法律顾问中心的负责人，也是执业律师。 2019年，他去了斯坦福大学，西点军事学院，耶鲁大学和世界顶级律师事务所。

主要研究领域：家庭信任，财富继承，股权投资和融资，并购，债券发行项目等，并担任许多公司和公司的永久法律顾问。服务的顾问包括：Jinan公共安全局，Jinan Land Reserve Center，Shandong Property Management Association，Shandong Real Estate Association，Jinan二手房地产局协会，Lioocheng Min'an Rongnon'an Rongfu Real Estate Co.和Ltd.和Laiwu Urban Development Group Co. Co.kaiyun全站app登录入口，Ltd.，Shandong Zhongfang Property Management Co.，Ltd。，等等。

律师张杰

作者资料：

张杰（Zhang Jie）是山东霍卡伊律师事务所的执业律师，也是争端解决中心的负责人。 2015年毕业后，他在一家机构工作，后来在山东霍卡伊律师事务所执业。他连续曾在斯坦福大学，耶鲁大学，西点军事学院等世界一流的大学学习，并在2019年在许多世界知名的律师事务所访问和学习，例如DLA Piper全球律师事务所，Dorsey＆Whitney LLP。

实践的主要领域是：房地产纠纷，建筑项目纠纷，贷款纠纷，劳工纠纷，婚姻和家庭纠纷等。他为许多公司提供法律服务Estate Co.，Ltd。，中国物业管理集团有限公司，Jinan Zhongjianxinhe Real Estate Co.，Ltd。;参加了万达文化旅游城市，lioocheng Wanda Happy Town等。项目法律服务。他还参加了许多房地产项目，商业住房销售和财产管理以及其他法律事务的发展。